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● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

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  第三、當前國際資本市場融資環境相對寬松,部分國內房企通過在香港或境外上市,建立境外業務發展融資平臺,在歐美房地產市場開始逐步復蘇與回暖之際,開展海外房產投資業務,借機佈局國際房地產市場;

  筆者認為,比較現實的是,在中國城市化進程尚未完成的市場背景下,中國的房地產市場仍然會有至少10-20年的發展機會。當前中國房地產市場已 經進入復蘇與回暖的周期,市場面臨著新一輪的市場發展機會。從機會成本及投資回報率的角度考慮,在新型城鎮化的驅動影響下,盡管樓市會一直經受調控的影 響,但是,國內房地產市場仍然比國外具有投資價值。

  例如,10月12日消息,據東方日報報道,近年內地房地產開發商積極"走出去"。繼洛杉磯項目後,上海國資委旗下的綠地集團再次"出擊",以40億美元收購紐約佈魯克林大西洋廣場地產項目70%股權。

  近期,不少知名房企"紮堆"加入"出海"隊伍,斥巨資收購、興建海外房地產項目。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-12-04/08403775864.shtml

  筆者認為,從當前中國房企相繼赴海外拓展業務的現狀來看,雖然當前佈局海外房地產市場具有一定潛在的市場風險,但目前有拓展計劃的都是國內龍頭 房企,規模並不大,更多的隻是測試市場反應,且大多數都采取與當地的發展商合作發展模式,風險並不是太高。但是,要進行規模化擴張勢必會存在種種問題。

  為何國內龍頭房企也開始海外投資房產?中國房企頻"出海"有哪些原因?

  比如,從海外置業群體的購房目的來看,大體可以分為移民、留學和投資3大類。相應地,細觀在中國推廣銷售的海外地產項目,其"賣點"也大致可以 分民間信貸金主風險缺錢急用哪裡借錢為3類:移民、留學、投資和休閑旅遊。國內龍頭房企也開始海外投資開發房產,也是看準瞭國內移民、留學、投資和休閑旅遊所帶來的房地產市場需求的機會。

  筆者認為,中國房企"出海"不僅僅是戰略佈局上的考慮,更重要的是想利用國內房企在銷售渠道的資源優勢,吸引國內高端職業客群到海外置業投資,從而這些房企也可以在這個細分市場上獲得收益。具體來講,中國房企"出海"的原因如下:

  2013年12月1日早間,廣州富力地產股份有限公司發佈公告,稱其全資子公司以人民幣85億元(45.0億令吉)收購瞭馬來西亞柔佛州新山地區一塊116英畝的宗地。據悉該地將會開發為住宅及商業物業。

  其次,佈局海外市場需要充裕的現金流或融資渠道進行支撐,否則,難以抗拒國際市場風險。如2012年5月大連萬達與全球第二大院線集團AMC簽 署並購協議,萬達的此次並購總交易金額26億美元,包括購買100%股權和承擔債務兩部分。如果沒有中國銀行、中銀國際、中國進出口銀行等的支持,萬達也 很難在國際舞臺上施展收購的拳腳。

  從已進入海外的這些項目來看,在2012年一系列海外佈局之後,此前已出海造房的國內房企陸續迎來收獲期:如碧桂園位於馬來西亞的兩大項目計劃 在今年正式面市,在國內的銷售狀況良好;綠地首個海外項目動工,今年春節後已進入銷售,其目標客戶群也主要是中國人為主;首創置業位於法國的項目,也已進 入招商階段。

  第五、大部分海外的土地和房產都擁有永久產權,且生活、教育環境相對國內具有一定的優勢,對投資者和開發商都具有很大的吸引力。尤其是中國改革 開放以來產生瞭一批相對富裕的傢庭,他們有閑置資產,綜合考慮孩子教育、養老和生活環境,他們將眼光投向瞭海外。部分富裕階層也開始通過海外置業進行資產 轉移,規避國內政治風險和其他風險。再加上這兩年人民幣士氣大漲持續升值,進一步堅定瞭中國投資者海外置業的信心。

  萬通在臺灣地區的項目被定名為"臺北2011″,據介紹,該項目由萬通國際開發股份有限公司開發,而萬通國際則由北京萬通地產參股在新加坡的投 資公司-VantoneCapitalPte.Ltd。在臺北設立,而在大陸的萬通集團則沒有辦法直接在臺灣進行投資。在其他國傢,政治上的不穩定性、稅 費制度的不同、匯率變動等均有可能成為中國房企佈局海外的障礙。

  第四、國內限購、限貸、房產稅等房地產調控政策頻繁出臺,投資客投資海外可以規避國內投資風險,從而導致部分龍頭開發企業也轉投海外市場;

  第一、部分大型房企的全國化佈局基本完成,從戰略佈局角度需要國際化。當前無論是開發商直接投資開發,還是進行股權收購、合作開發等,還是近期 品牌房企頻頻登陸香港上市,其很重要目的之一就是通過這樣的方式戰略佈局國際房地產市場,使其在國內規模化之後,迅速在國際房地產市場上實現品牌全球化、 國際化;

  此外,涉及的一部分商辦、住宅項目投資,也多選址在華人集聚的地方,如唐人街等,房企進入的戰略也大多圍繞這個華人投資集聚的區域,"做熟人(熟企業)的生意"成為房企在海外投資目標客戶的首選。

  此前,2013年情人節,萬科與素有"美國頭號房企"之稱的鐵獅門公司簽約,合作開發舊金山富升街201地塊,萬科首次進軍美國。這是繼與新世界合作拿下香港荃灣地塊後,萬科開拓國際市場的第二站。

  從表象來看,中國房企佈局海外市場確實存在佈局、實際市場需求等需要,但是,佈局海外市場進行海外投資的同時,也應該註意一些問題,不斷地反思和總結經驗,防范風險的發生。

  首先,海外的開發模式和中國不同,國內房企需要因地制宜進行突破。中國房企基本為香港模式,各個環節隻靠自己;而國(境)外大量使用金融機構, 分幾個層面來融資,中國開發商可能不適應。包括銷售流程,包括對企業信用的控制。由於佈局海外的基本為國內大型品牌房企,而大公司模式已經固化,就很難再 有突破這樣,在海外短期內也就難以有規模化擴張的突破。

觀點時評中國房企 出海的動因與反思

  第三,政治壁壘與障礙或許會成為中國房企佈局海(境)外的最大阻力之一。

  2013年以來,以張欣傢族為首中資財團購買美國通用汽車大樓40%權益,大連萬達集團將投資近7億英鎊在倫敦核心區建設超五星級萬達酒店,總部基地(中國)控股集團董事會主席許為平在英國駐華使館也宣佈,將投資10億英鎊在倫敦建"亞洲商務港"。

  第四、當地房地產市場購買力有限,不一定像國內那樣具有買房投資的市場氛圍。即使依靠"綠卡"將國內資產進行轉移的購房者也會存在一定市場風嘉義市民間代書借款險,投資客投資海外不一定就非常可靠。

  如美國政府正在加緊追查公民的海外賬戶和海外資產,一旦被查出在海外藏有資產,戶主將被施以重罰。美國政府此舉對華人影響也非常大,部分華人為"保財"棄綠卡。由此可見,海外房產投資不一定是投資者資產轉移、投資轉移的好途徑,投資客應綜合考慮各種因素再做決定。

  第五、國外以購房進行居住的習慣不如中國,在銷售環節上國外房地產市場復雜的多,如何把控好國外當地房地產市場發展周期與特性,這或許也各大出海的房企必須要考慮的問題。

  綜合以上分析來看,筆者認為,進軍海外市場並不簡單,如果沒有充裕資金和開發模式、沒有更好瞭解當地房地產市場需求及特色、沒有熟悉當地的政治環境與稅費制度等,那麼,房企佈局海外有可能會面臨不同程度的風險。海外市場看似藍海,但並不一定會有好的收益。

內容來自sina新聞

  張宏偉 觀點地產新媒體專欄作者



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  第二、從投資項目來看,多為旅遊地產項目,而鎖定的客戶多為國內客戶,企業也可借此整合產業鏈,吸引國內客戶投資;涉及的一部分商辦、住宅項目投資,也多選址在華人集聚的地方,如唐人街等。

  實際上,截至目前,已經有不少品牌房企開始佈局海外房產市場。相關統計數據顯示,2012年以來,包括萬科、綠地、萬達、碧桂園、中國建築、萬 通、中坤、中國鐵建、富力、首創置業等十餘傢大型房企,已在海外有房地產項目或確定投資計劃,投資規模已達幾百億美元。品牌房企"出海"投資特征與趨勢在 2013年尤為明顯,大宗的投資計劃幾乎都是在這一年當中發生的,比如綠地以40億美元收購紐約佈魯克林大西洋廣場地產項目70%股權,富力以人民幣85 億元(45.0億令吉)收購瞭馬來西亞柔佛州新山地區一塊116英畝的宗地等等,從品牌房企"出海"動作表現來看,2013年已成中國品牌房企的"出海" 年。

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